Organisatie voor pachters, eigenaren, grondgebruikers en erfpachters

De Landpachter

2013e jaargang nr. 2, 28-02-'13

Dossier erfpacht / Erfpacht en pacht financiering bij bedrijfsopvolging alleen ASR of ook familieleden?

In de landpachter van december 2012 en januari 2013 is vanuit een tweetal invalshoeken aandacht besteed aan erfpacht. Ook ASR (voorheen AMEV/Fortis en thans eigendom van de Staat der Nederlanden) biedt al jaren grond in erfpacht aan, Fagoed (thans ASR en nog enige kleinere beleggers) kopen agrarische grond in en geven deze in erfpacht terug tegen een (jaarlijkse) canon, waarmee de koopsom voor de voormalige eigenaar beschikbaar is voor financiering van investeringen in bijvoorbeeld gebouwen. Recent hebben jonge agrariërs van het HAJK aan ons gevraagd om wat ideeën te geven voor de financiering van bedrijfsopvolging, nu het verkrijgen van gewone bancaire financiering toch wat lastiger blijkt te zijn geworden.

Erfpacht vaak voordeliger voor bloot eigenaar dan voor erfpachter

In december 2012 hebben prof ir Frits Seijffert en drs Koen de Lange in de Landpachter gesteld dat de canons, die door RVOB volgens de "Rijkslijn" worden vastgesteld, een veel te grote beloning voor de grondeigenaar betekenen ten koste van de lasten voor degene, die feitelijk de grond in zijn bestemming exploiteert, te weten de landbouwer. Door uit te gaan van de rente op 10 jarige staatsobligaties met 1% opslag wordt in feite dubbel geïndexeerd. Zij pleiten voor een objectieve methode, te weten vier componenten. Een reële rente als vergoeding voor het kapitaal, een vergoeding voor het contractsrisico, een vergoeding voor te maken kosten van de transactie en een vergoeding voor de waardevermindering van het betaalmiddel als gevolg van inflatie. Hun conclusie is dat het reële netto rendement zou moeten worden gekoppeld aan de economische groei  uitgaande van een periode van 50 jaar, vergoeding voor risico kan minimaal zijn in overeenstemming met het door de eigenaar gelopen risico, wat ook minimaal is. Het canonpercentage  zou ongeveer 1% moeten zijn.

In feite zeggen deze auteurs dat de eigenaar van de grond door indexatie van de canon  en de waardestijging van de grond in combinatie met het niet lopen van enig exploitatierisico en heel weinig transactierisico bij het canonpercentage van 1 al een solide rendement heeft. Dat is een logische constatering en maakt duidelijk dat beleggen in landbouwgrond, zoals AMEV al heel lang deed, vrijwel zonder risico is en een solide rendement oplevert, niet onbelangrijk in deze onzekere tijden.

ASR levert bruikbaar alternatief, maar niet zonder nadelen

De huidige ASR opzet is een voortzetting van Fagoed en de overwegingen om indertijd het fonds Fagoed op te zetten waren en zijn te prijzen. In de grond vastzittend kapitaal kan met behulp van de fiscus worden aangewend voor investeringen, zo kan er in meer situaties financiering worden verstrekt, met dat doel is weinig mis. Ook het middel is wat voor te zeggen. Door de zekerheid van het bloot eigendom en de erfpacht, die bij niet betalen van canons, kan worden ontbonden en de koopsom, die lager is dan de vrije waarde van de grond, is er zekerheid voor de kapitaalverstrekker. Dit resulteert in grotere bereidheid om te financieren en lagere rente. Ook de fiscus helpt mee en ook dat is op zich gunstig. Geld vrijmaken dat vastzit in de grond, dus eigen vermogen deels aanwenden, dat is in feite wat Fagoed beoogde en de fiscus hielp mee. Eigenlijk is dat nog steeds zo.

Het recht op terugkoop van het bloot eigendom is niettemin een achilleshiel voor de erfpachter en het snoepje voor de belegger. Er zijn bij de ASR constructie drie variabelen die "risico" opleveren. En met risico doel ik op hogere lasten voor de erfpachter en uitzicht op meer rendement voor de bloot eigenaar. De eerste variabele is de waardeontwikkeling van de landbouwgrond. De tweede variabele is de inflatie en de derde variabele, daarmee samenhangend, is de indexatie van de canon. De tijd dat inflatie en rente van elkaar afhingen is voorbij. Door de nagenoeg onbeperkte beschikbaarheid van vrijwel gratis geld voor geldscheppende banken en overheidslasten, die prijzen verhogen (groene heffingen, accijnzen, belastingheffingen over belasting etc) is die koppeling er niet meer. De prijsstijging van landbouwgronden is ook al lang niet meer gekoppeld aan inflatie en rente. De vraag naar landbouwgrond is al lang niet meer gebaseerd op alleen productierendement in het landbouwbedrijf op korte termijn , maar wordt vooral bepaald door omgevings- en milieu omstandigheden, mindere beschikbaarheid, de noodzaak om tot veel grotere bedrijven te komen en in het recente verleden verplaatsers met beschikbare financiële middelen om te investeren.

De hoogte van de canon is bij ASR bij een financiering van 60%, 2% van het financieringsbedrag en de terugkoop van de grond is dan 90% van de vrije waarde van de grond. Bij 70% is de canon 2,25% en moet 85% van de vrije waarde van de grond worden betaald.  Bij de 60% financiering is de bandbreedte bij het aangaan van de financiering 30% en deze bandbreedte wordt beïnvloed door waardestijging of waardedaling van de grond, de inflatie en de indexatie.  Elk van deze drie variabelen kan voordeel opleveren of juist nadeel. Maar dat is bij pacht, lenen bij de bank tegen al of niet vaste percentages ook het geval. Bij financieringsvraagstukken kan in de afweging tussen de keuze voor bancaire financiering de ASR weg zeker worden meegenomen, goed maatwerk en goede inschatting van de variabelen kunnen dan de juiste keuze mogelijk maken. Niettemin, als het gaat om opvolging is er nog een andere overweging.

Familie

Idealiter is er door de ouders voldoende vermogen opgebouwd om de opvolger met wat hulp in staat te stellen om uiteindelijk zijn broers en zussen, wanneer zij uiteindelijk erfgenaam zijn, uit te kopen. Echter, de "ideale wereld" is helaas op dit moment wat verder weg dan in het verleden. Geld uit de onderneming halen in combinatie met zwaardere lasten in de toekomst, kan in veel gevallen niet, de ASR methode kan daarvoor een oplossing zijn, maar neemt het probleem niet weg. Eigenlijk moet zoveel mogelijk geld beschikbaar blijven voor de bedrijfsvoering en investeringen en daarin kan de familie een rol spelen. 

Als het voor ASR en anderen aantrekkelijk is om te beleggen in bloot eigendom van landbouwgrond is dat natuurlijk niet anders voor familieleden van de opvolger. Wat nu als de ASR constructie in  familieverband wordt aangegaan om de bancaire financiering te voorkomen. Ook is denkbaar dat vermogende familieleden, die spaargeld tegen 1,75% op de bank hebben staan, te porren zijn voor investeringen zoals ASR dat doet. Of zouden er nog aantrekkelijker regelingen zijn? Hoe zou het zijn als niet via de bank of ASR geld uit de onderneming wordt gehaald, maar als familie bereid zou zijn geld te laten zitten en te "beleggen" in de landbouwonderneming van zoon of dochter, broer of zus. Banken blijken toch niet zo solide als gedacht, verzekeraars hebben het ook moeilijk, "cashen" dus, geld uit een onderneming halen en wederbeleggen of opmaken aan leuke dingen is wat minder van deze tijd. Geld laten zitten in landbouwgrond is wellicht zo gek nog niet. Maar wat dan met het risico en verantwoording moeten afleggen, gaat de familie zich niet teveel bemoeien met jouw onderneming?

Financiële positie belegger  

Wat bij ASR en banken geldt, geldt ook bij particulieren. ASR zal zich niet bemoeien met uw onderneming zolang u de canon netjes betaald. Daar komt de klap als u na 30 jaar onvoldoende geld hebt om de grond terug te kopen. De bank zal het zover niet laten komen, maar die bemoeit zich natuurlijk wel met uw ondernemingsuitoefening. Bij familie kan de mogelijkheid tot bemoeien natuurlijk feitelijk worden beperkt door de juiste juridische regeling. BV of stichting, die het beheer voert, is mogelijk, ook een goed contract is natuurlijk onontbeerlijk. Familie is onmiskenbaar dichterbij, zo ook mogelijke bemoeienis, maar dat hoeft niet alleen maar een nadeel te zijn. Als uitkoop op moment van opvolging gewoon te duur is, dan kan familiefinanciering ook een voordeel zijn ten opzichte van een uitsluitend op rendement gerichte derde.

Familiefinanciering fiscaal

Voor de ondernemer/erfpachter is er fiscaal geen verschil. Voor particulieren is er in de box 3-sfeer een gevolg. Bij een ASR-achtige constructie in de privé sfeer zal het erfpachtrecht moeten worden gewaardeerd in box 3. In de regel zal de waarde voor box 3 moeten worden bepaald door de contante waarde van de verschuldigde canons te nemen, vermeerderd met de investering. Dat leidt tot een relatief hoge grondslag voor de box 3 waarde, hoewel niet ondenkbaar is dat kan worden aangesloten bij de normen voor verpachte grond in verband met depreciatie door langdurig gebruik. Het komt er dan op neer dat bij zowel erfverpachting als verpachting de box 3-waardering uitkomt op ca 50% van de vrije agrarische waarde. In vergelijking tot een spaarrekening bij de bank (ca 1,75%) en netto ca 0,50% rendement exclusief inflatie en met enig risico (zie onder meer SNS of DSB) is het rendement op verpachte grond ca 2% pacht en fiscaal belast tegen 0,6%, dus 1,4% iets beter. Daarnaast is er nagenoeg geen inflatie element en dat is bij een spaarrekening wel anders.

Pacht als instrument bij opvolging of financiering

Het kan nog beter, en wel als de ouders bereid zouden zijn om de onderneming als familievermogen te blijven zien en opvolger aldus met aanzienlijk lagere lasten op te zadelen. Als de grond familiebezit blijft en de opvolger zijn ouders niet hoeft uit te kopen in combinatie met fiscaal voordeel, dan kan het geld voor de onderneming beschikbaar blijven. Te denken valt aan het volgende. De ouders en de opvolger hebben een maatschap, grond, gebouwen en productierechten zijn persoonlijk bedrijfsvermogen van de ouders.  Opvolger wil overnemen en ouders uitkopen. Uitgangspunt is dat het vermogen zoveel mogelijk binnen de onderneming blijft, dat opvolger en overige kinderen in vermogen zoveel mogelijk gelijk behandeld moeten worden.

De ouders richten een BV op en een stichting, die bestuurder is van de BV en deze BV controleert. De ouders zijn certificaathouder en de stichting is aandeelhouder. De BV koopt de landbouwgronden en gaat met de ouders een langdurige pachtovereenkomst aan. De overeenkomst heeft een looptijd van 20 jaar en er is een voorkeursrecht voor de pachter opgenomen. De verkoopprijs is 50% van de vrije waarde, de BV blijft de koopsom schuldig tegen 4% rente. De ouders kunnen 50% van de waarde activeren en daarover in 20 jaar afschrijven. De BV vestigt hypotheek tot zekerheid voor aflossing van de schuld. Bij een koopprijs van € 50.000 per hectare en 50 hectare hebben de ouders € 1.250.000 geactiveerd en schrijven zij jaarlijks € 62.500 af. De afschrijving komt in mindering op de winst. Is er te weinig winst, dan levert dit compensabel verlies op. De BV heeft geen winst ter zake van de aangroei van de waarde, dit in tegenstelling tot erfpacht. De BV heeft pacht als inkomsten, moet 3% rente betalen en heeft het rendement door waardestijging van de grond. De certificaten van de BV zijn bij vestiging niets waard, omdat verpachte grond en schuld aan de ouders even groot zijn. De certificaten kunnen worden overgedragen aan de overige kinderen. Het bestuur blijft bij de ouders en de opvolger. De opvolger en ouders kunnen in beginsel een mogelijkheid tot terugkoop grond inbouwen.

Fiscaal voordeel als financieringsinstrument

Een aftrekpost voor de ouders van € 62.500 gedurende 20 jaar, geeft heel wat ruimte om een opvolging te financieren. De BV is met wat aankleding winst neutraal te maken, maar kan natuurlijk ook nog als financieringsvehikel optreden. Als broers en zussen het rendement bij de bank te laag vinden, zouden zij  extra geld in de BV kunnen storten, hetzij door uit te lenen hetzij in de vorm van extra aandelenkapitaal. Beide vormen kunnen en hebben hun eigen fiscale gevolgen. Ook directe participatie in de vorm van commandiet of maat is niet ondenkbaar. Bij alle vormen moet in de planning wel steeds rekening worden gehouden met successierecht en mogelijke wijzigingen in de inkomstenbelasting, hoe lastig dat ook is. 

ASR erfpacht, bancaire financiering of familiefinanciering

Niet alleen bij banken is sedert de kredietcrisis versterken van het eigen vermogen aan de orde. Ook in de landbouw is het onttrekken van geld uit het landbouwbedrijf niet aan te raden en uitkopen van familieleden of ouders door bancair of via ASR te financieren, is niet zonder meer aan te raden. Als het voor investeringen nodig is om bij de bank te lenen, kan ASR en verkoop onder voorbehoud van erfpacht een alternatief zijn. Bij opvolging lijkt het niet zonder meer verstandig om familieleden uit te kopen met vreemd vermogen. Het is de moeite waard om te bezien of de familie niet als belegger in de onderneming kan blijven participeren. Maatwerk en flexibiliteit kunnen in combinatie met fiscaal voordeel de opvolging op deze wijze niet alleen haalbaar maken, maar ook aantrekkelijk. De tijden veranderen, banken zullen in het MKB steeds minder (kunnen) financieren. Eigen vermogen en familievermogen zijn onverminderd van belang.

mr W.P. Keulers