Organisatie voor pachters, eigenaren, grondgebruikers en erfpachters

De Landpachter

3e jaargang nr. 2013, 19-03-'13

Dossier erfpacht / Ingezonden: Marktwaarde van een erfpachtrecht en van de grond

Door het wegvallen van de bijzondere status van erfpacht in het Burgerlijk Wetboek, ligt sinds 1992 de waarde in het economisch verkeer (de marktwaarde), net als bij ieder ander product, ten grondslag aan een erfpachttransactie. De marktwaarde speelt bij erfpacht ook een belangrijke en terugkerende rol, omdat aanpassing van de canon bij herziening, verlenging en heruitgifte veelal hierop is gebaseerd. Tegelijkertijd zien we dat erfpachtdeskundigen en taxateurs moeite hebben de definities van marktwaarde van een erfpachtrecht en van grondwaarde goed te hanteren. Belangrijk dus om hier duidelijkheid in te scheppen.

De overgrote meerderheid van de problemen bij erfpacht gaan over de verdeling van de waarde van het volle eigendom tussen de blote eigenaar van de onroerende zaak en de erfpachter. Onduidelijke en onbegrijpelijke bedingen in (algemene) bepalingen zijn hier vaak de oorzaak van en moeten in beginsel worden uitgelegd in het voordeel van de niet-professionele partij, in casu de erfpachter. De informatieplicht over de eigenschappen en werking van het erfpachtrecht zal voor de bloot eigenaar dus zwaar moeten wegen. De (opvolgende) erfpachter moet goed geïnformeerd een beslissing kunnen nemen, waarbij het niet duidelijk informeren over de eigenschappen en de werking een ernstige tekortkoming van de bloot eigenaar is. De erfpachter heeft zelf natuurlijk ook een onderzoeksplicht. Of de erfpachter voldoende kennis en ervaring met erfpacht heeft moet uit de feiten blijken. In Nederland kan een erfpachter die de aanvangscanon te hoog vindt niet naar de rechter om de redelijkheid van het canonbedrag te laten toetsen. Dus aangenomen dat partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang handelen, mag er van worden uitgegaan dat zowel de koper als de verkoper bij eerste uitgifte bereidwillig zijn en een transactieprijs tot stand komt gelijk aan de waarde in het economisch verkeer. Deze transactieprijs bij uitgifte verdeeld de waarde van het volle eigendom tussen de waarde van de blote eigendom en de waarde van het erfpachtrecht. Latere investeringen in de opstallen, werken en beplanting doen de waarde van het erfpachtrecht verder toenemen.

 

Alleen als er over de inhoud van het erfpachtrecht geen nadere afspraken zijn gemaakt heeft de erfpachter hetzelfde genotrecht als de eigenaar van de onroerende zaak. De canon is een facultatieve financiële verplichting die aan het erfpachtrecht verbonden kan worden. In een stilistisch voorbeeld van een erfpachtrecht dat is uitgegeven zonder nadere afspraken en zonder canonverplichting, is de waarde van de blote eigendom dus nihil. De bloot eigenaar heeft dan geen enkel economisch nut van de onroerende zaak. De waarde van het erfpachtrecht is in dit voorbeeld op ieder moment in de tijd gelijk aan de waarde van het volle eigendom. Dit zal alleen in zeer uitzonderlijke situaties voorkomen.

De blote eigendom krijgt waarde indien er nadere afspraken worden gemaakt waarvan de vruchten, nu of in de toekomst, zijn voorbehouden aan de bloot eigenaar (bijvoorbeeld het jachtrecht of de beperkte bestemming voor uitsluitend agrarisch gebruik) en als er een canon verschuldigd is. De waarde van het erfpachtrecht neemt in dezelfde mate af met de gekapitaliseerde waarde van de opgelegde beperkingen en de gekapitaliseerde canonverplichting. In een transparante situatie komt er dus een canonverplichting tot stand waarin rekening is gehouden met de omvang van de beperkingen en waarbij de canon gemaximeerd is tot vergelijkbare kosten als bij verkrijgen van de blote eigendom. Dit is immers de alternatieve transactie voor de erfpachter en de bloot eigenaar.

De grondwaarde is dus maximaal gelijk aan de gekapitaliseerde waarde van de canon plus de gekapitaliseerde waarde van de beperkingen van het erfpachtrecht. Als de grondwaarde door vergelijkende transacties of op andere wijze bepaald is kan met behulp van de contante waarde methode, rekening houdend met de beperkingen, eenvoudig de periodieke canon worden vastgesteld. Omgekeerd zal het te realiseren rendement van de investering in de grond voor de bloot eigenaar, gelijk zijn aan de disconteringsvoet van de gekapitaliseerde canon en beperkingen. Zoals in de Landpachter 12-2012 al door ons opgemerkt is het verstandig om het rendement bij erfpacht te baseren de lange termijn groeiverwachting van de Nederlandse economie.

 

In de Landpachter nummer 01-2013 stelt de heer De Koe ten onrechte dat indien er een marktconforme canon is vastgesteld, het erfpachtrecht als zodanig geen economische waarde heeft. Het tegenovergestelde is het geval. De waarde van het erfpachtrecht wordt verkregen door de waarde van de blote eigendom af te trekken van de waarde van het volle eigendom. Als de erfpachter geen enkel economisch nut kan verwachten uit het erfpachtrecht, zal er normaliter geen uitgiftetransactie plaats vinden en is een dergelijke canon niet marktconform maar de resultante van onduidelijkheid en onbegrijpelijke bedingen. We spreken dan van woekererfpacht. Hoe de verhouding tussen de waarde van de blote eigendom en het erfpachtrecht bij uitgifte verdeeld wordt is dus in belangrijke mate het resultaat van de onderhandelingskracht van partijen. Op het moment dat er een normale uitgiftetransactie plaats vindt zijn de bijbehorende canonverplichtingen marktconform.

 

De Koe stelt ook dat over het algemeen de materiële impact van de gebruiks- en beschikkingsbeperkingen bij agrarische erfpacht niet erg groot zijn en binnen de gebruikelijke taxatiemarges vallen. Misschien wel de grootste beschikkingsbeperking noemt De Koe in zijn inleiding: “De duur is bij agrarische erfpacht meestal voor bepaalde tijd, maar vanwege de dwingende bepalingen van het pachtrecht wel langer dan 25 jaar.” Dit discontinueringsrisico voor de erfpachter neemt toe naargelang de resterende looptijd korter is. Een rationeel handelende erfpachter zal dus niet bereid zijn de canon te baseren op de volledige grondwaarde, omdat hij voor zijn genot (bedrijfsvoering) niet uit kan gaan van een ‘going concern’ situatie. Deze beperking zal dus zijn weerslag moeten vinden in de hoogte van de canon.

 

De Koe stelt verder dat in het canonpercentage een vergoeding voor het illiquiditeitsrisico is opgenomen. Hiervan is alleen sprake bij een sale en lease back constructie, de zogenaamde financieringserfpacht. De belegger heeft zich hierbij gecommitteerd voor een bepaalde investeringshorizon met slechts één toekomstig kopende partij. Bij alle andere erfpachtvormen heeft de bloot eigenaar de mate van liquiditeit in grote mate zelf in de hand. Hoe transparanter de erfpachtvoorwaarden, hoe beter de prijsvorming tot stand komt en daarmee de verhandelbaarheid van de blote eigendom. Bij de grote agrarische erfverpachters, zoals Staatsbosbeheer, Natuurmonumenten, de 12 Landschappen en de Federatie Particulier Grondbezit ligt de illiquiditeit besloten in de doelstellingen en statuten (instandhouding en behoud) en vormt dit dus geen risico meer maar een uitgangspunt bij exploitatie. Door het ontbreken van de alternatieve kooptransactie is dit een extra beperking voor de erfpachter.

 

Ingewikkelder wordt de waardebepaling gedurende de looptijd of aan het einde van het erfpachtrecht. Doordat, als gevolg van natrekking, de grond en de opstallen, werken en beplanting tezamen de erfpachtzaak vormen, is de grondwaarde als grondslag voor canonherziening niet zelfstandig meer te bepalen. Alleen de marktwaarde van de gehele erfpachtzaak is bepaalbaar bijvoorbeeld op basis van vergelijkende transacties. Bij de verdeling tussen de waarde van de blote eigendom en de waarde van het erfpachtrecht moet dus worden uitgegaan van bepaalde veronderstellingen.

 

In de NVM taxatierichtlijn Agrarisch Vastgoed (TAV) waarin aansluiting is gezocht bij de International Valuation Standards 2011 van de IVSC wordt de waarde in het economisch verkeer (marktwaarde) bij agrarisch gebruik gedefinieerd als: “de prijs die de meestbiedende agrarisch gegadigde na de beste voorbereiding zou betalen, er van uitgaande dat de grond in het kader van een landbouwbedrijf blijft aangewend, de overige niet-agrarische bestemmingen weggedacht.”

 

Als wordt gesproken over de marktwaarde van een erfpachtrecht moet op dezelfde wijze ervan worden uitgegaan dat de erfpachtzaak (grond, opstal, werken en beplanting) in het kader van een erfpachtrecht blijft aangewend, en van de in het erfpachtrecht opgenomen beperkingen in het genot (bijvoorbeeld agrarische bestemming) van de erfpachtzaak.

 

Bij de bepaling van de marktwaarde van een erfpachtrecht moet, ook bij het einde van de looptijd van dit recht, dus van een ‘going concern’ situatie worden uitgegaan waarbij de omvang van het vermogensrecht in stand blijft. Dit is een veronderstelling welke het gevolg is van de definitie van waarde in het economisch verkeer (marktwaarde) en voorbij gaat aan de contractuele bepalingen over de looptijd.

 

Omgekeerd is de waarde in het economisch verkeer bij de blote eigendom (en daarmee de grondwaarde) de prijs die de meest biedende gegadigde na de beste voorbereiding zou betalen, er van uitgaande dat de eigendom blijft belast met een erfpachtrecht, en het genot (bijvoorbeeld bestemmingen, jachtrecht) waarmee de erfpachtzaak niet is belast door het erfpachtrecht.

 

Het is belangrijk dat de definities van marktwaarde van een erfpachtrecht en grondwaarde (de blote eigendom) goed worden gehanteerd bij herziening, verlenging en (her-)uitgifte.

 

Drs. K.M. de Lange is directeur van het Nederlands instituut voor Erfpacht

Prof. Ir. F. Seijffert is emeritus hoogleraar bouweconomie van de TU-Delft