Organisatie voor pachters, eigenaren, grondgebruikers en erfpachters

De Landpachter

2012e jaargang nr. 10, 01-12-'12

Dossier erfpacht / Onjuiste berekeningswijze maakt erfpacht van overheidsgronden buitensporig duur.

De auteurs Frits Seijffert en Koen de Lange bekritiseren de rekenwijze die gehanteerd wordt door het Rijksvastgoed- Ontwikkelingsbedrijf (RVOB) en Staatsbosbeheer (SBB) bij de uitgifte in erfpacht van gronden van de overheid. RVOB en SBB exploiteren tezamen circa 35.000 hectare aan agrarische gronden door middel van erfpacht. Ook andere erfverpachters, zoals gemeentes en particulieren hanteren in veel gevallen een onjuiste rekenwijze maar we beperken ons hier tot bovengenoemde erfverpachters.

De overheid maakt bij de canonberekening bij erfpacht structurele fouten, die leiden tot een veel te hoog kostenplaatje voor agrariërs die gebruik maken van deze wijze van financiering van grond.  Er worden procenten teveel in rekening  gebracht en dat leidt tot canonbedragen die tienduizenden tot honderdduizenden euro’s per jaar te hoog zijn. Dit is vooral het gevolg van de onjuiste ‘rijkslijn’ voor de erfpacht van overheidsgronden, die is gesteld in een brief van 25 oktober 2011 van de Staatssecretaris van Financiën aan de Staatssecretaris van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Deze ‘rijkslijn’ leidt in vele gevallen zelfs tot een erfpachtcanon die het vier- tot vijfvoudige bedraagt van wat redelijk en billijk genoemd kan worden.

 

De jaarlijks te betalen erfpachtcanon wordt doorgaans berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met een canonpercentage. In dit artikel gaan wij in op de berekeningswijze van het canonpercentage, we nemen de marktwaarde van de grond als gegeven. In de ‘rijkslijn’ staat dat de canon wordt gebaseerd op 100% van de volle vrije grondwaarde en dat het canonpercentage  wordt gebaseerd op 10-jarige staatsobligaties zonder inflatiecorrectie en verder  een opslag van 1%.”  Alle drie de uitgangspunten zijn aanvechtbaar. Ten eerste is 100% van de vrije grondwaarde niet juist. Er zijn immers beperkende voorwaarden voor het gebruik ten opzichte van het volle vrije bezit van de grond. Er dient dus een z.g. depreciatie (vermindering)  in rekening te worden gebracht. Deze depreciatie bedraagt, afhankelijk van de contractuele beperkingen in de regel 15 tot 45%. Wij gaan hieronder uit van een depreciatie met 30% van de marktwaarde van de grond. Zo mogelijk nog ernstiger is het tweede punt. In de ‘rijkslijn’ wordt geen inflatie in mindering gebracht op het rendement van de tienjarige staatsobligatie, dit terwijl de canon  wel jaarlijks of periodiek wordt geïndexeerd met de inflatie. Dit betekent dat de inflatie dubbel in rekening wordt gebracht!!! Ten derde wordt bij erfpacht een opslag gerekend voor het risico en de kosten van de administratieve organisatie die de erfverpachter heeft te dragen. Maar men dient zich te realiseren dat in het rendement van de staatsobligatie ook reeds een toeslag voor risico en administratiekosten is opgenomen. Hier vindt dus ook een dubbele doorberekening  plaats.

 

Ter illustratie het volgende voorbeeld:

Stel, iemand krijgt van de rijksoverheid 100 ha grond in erfpacht. De marktwaarde van deze grond wordt getaxeerd op € 30.000,- per ha. De totale marktwaarde komt daarmee op € 3 miljoen.

Eerst de berekening van de erfpachtcanon volgens de ‘rijkslijn’: Stel de rente op de 10-jarige staatsobligatie op 4% . De erfpachtcanon zou hiermee, volgens de ‘rijkslijn’, komen op 4% + 1% = 5% van de marktwaarde van de grond. Dat betekent in het eerste contractjaar een erfpachtcanon van € 150.000,-.

De berekening ziet er gezuiverd van de door ons gesignaleerde dubbele doorberekening heel anders uit.

Stel dat een inflatie verwacht kan worden van 2,3% per jaar. (In de kapitaalmarkt houdt men rekening met een verdubbeling van de prijzen in een periode van 30 jaar. Dat betekent een continue prijsstijging van 2,31% per jaar.) Wat betreft de kosten zou een opslag van 0,1% veel redelijker zijn dan een opslag van 1%. Dit zou dan  een totale erfpachtcanon  geven van 4% - 2,3% + 0,1% = 1,8% van de waarde van de grond als erfpachtgrond. Rekening houdend met de door ons veronderstelde depreciatie van 30% komen we op een erfpachtcanon van 0,7 × 1,8% =  1,26% van de marktwaarde van de grond.  Dat is dus praktisch één vierde van de 5% die volgens de ‘rijkslijn’ gerekend zou moeten worden! Voor dat stuk grond van 100 ha in ons voorbeeld, zou dus niet een canon  van € 150.000,- in het eerste jaar van de contractperiode in rekening dienen te worden gebracht, maar een canon van € 37.800,-.  Tel uit de overwinst voor de grondeigenaar!

 

Wij pleiten, gelet op de onredelijkheid van de ‘rijkslijn’, voor een objectievere maatstaf, die niet uitgaat van het rendement op staatsobligaties. De rente, waar in het algemeen mee wordt gerekend, bestaat feitelijk uit vier componenten (1) het kale netto reële rendement als vergoeding voor de beschikbaarstelling van kapitaal, (2) een dekking van de risico’s die door de kapitaalverstrekker worden gelopen m.b.t. de transactie, (3) de te maken kosten m.b.t. de transactie en (4) een vergoeding voor de waardevermindering van het betaalmiddel als gevolg van inflatie. Ten aanzien van het netto reële rendement  kan worden uitgegaan van de te verwachten economische groei. In Nederland is de nationale productiviteit, inflatie buiten beschouwing gelaten, tussen 1900 en 2000  verviervoudigd, hetgeen een verdubbeling  in 50 jaar betekent. Het is daarom redelijk, billijk en vooral verstandig om als overheid het kale reële rendement te beperken tot een percentage dat overeenkomt met die verdubbeling in 50 jaar. Dat komt neer op een  rendement van 1,386% per jaar, afgerond 1,4%. Bedenk verder dat het risico van erfpacht voor de grondeigenaar minimaal is. Hij blijft de juridisch eigenaar van de onderhavige grond en als de erfpachter niet aan zijn verplichtingen voldoet vervalt diens gebruiksrecht. Het is bovendien de erfpachter die alle risico’s draagt die verbonden zijn aan de exploitatie van de betreffende grond. De erfpacht kent derhalve geen reëel transactierisico voor de grondeigenaar. Door voor het netto reële rendement uit te gaan van de te verwachten economische groei kan de canon door jaarlijkse indexatie met de inflatie waardevast worden voor de grondeigenaar. Concluderend betekent bovenstaande dat een canonpercentage van 0,7 × 1,4% = (afgerond) 1,0% van de marktwaarde van de grond redelijk is. Naar onze mening dienen uitsluitend kosten die ten nutte van de erfpachter worden gemaakt separaat in rekening te worden gebracht en niet te worden opgenomen in het canonpercentage. Bij het in rekening brengen van kosten is de vraag legitiem of deze ook worden gemaakt.

Concluderend: Indien overeenkomstig onze geobjectiveerde rekenwijze een canon van 1% in rekening zou worden gebracht, d.w.z. één vijfde van hetgeen volgens de ‘rijkslijn’ zou worden gerekend, dan betekent dit een bedrag van € 30.000,- in het eerste contractjaar. De kosten van de administratieve organisatie dienen daarnaast separaat in rekening te worden gebracht.

 

 

(Prof. Ir. F. Seijffert te Zeewolde is emeritus hoogleraar bouweconomie van de faculteit der bouwkunde van de  TU-Delft.

Drs. K. M. de Lange te Amsterdam is  directeur van het Nederlands Instituut voor Erfpacht).