Organisatie voor pachters, eigenaren, grondgebruikers en erfpachters

De Landpachter

2013e jaargang nr. 3,

Pacht en gebouwen (2)

In de Landpachter nr. 1 van 2013 hebben we een artikel kunnen lezen over de pacht van gebouwen op het pachtbedrijf. In het vervolg op de serie artikelen over de gebouwen op het pacht bedrijf wil ik stil staan bij de andere mogelijkheden die er zijn om gebouwen te realiseren op het pachtbedrijf.

De hoofdregel in Nederland is het beginsel dat een eigenaar van de grond ook de eigendom heeft over de opstallen op die grond. Dat betekent dus dat een ieder die een bouwwerk plaats op grond van een ander, ongeacht wie het bouwwerk bekostigt, de ander die de eigenaar van de grond is ook de eigenaar van dat gebouw wordt. Deze regel, die natrekking wordt genoemd kan verstrekkende gevolgen hebben. Als een pachter een gebouw plaatst op het erf van verpachter wordt verpachter eigenaar. In vrijwel alle gevallen is dit niet wenselijk. Daarom zijn er in de wetgeving een aantal mogelijkheden opgenomen om een ‘knip’ te maken tussen de ondergrond  en de opstal die door de pachter wordt gebouwd.

 

Eén van die mogelijkheden is vervat in de pachtwetgeving. In de pachtwet was dit geregeld in artikel 31, nu in art. 7:350 BW. In dit artikel wordt het zogenaamde melioratierecht geregeld. Het begrip melioratie heeft betrekking op het aanbrengen van toegevoegde waarde. Als een pachter verbeteringen aanbrengt of nieuwe gebouwen plaatst wordt de onroerende zaak van de verpachter voorzien van toegevoegde waarde. De kern van het melioratierecht is dan ook dat de verpachter deze toegevoegde waarde vergoed bij het einde van de overeenkomst. Maar dat is niet vanzelfsprekend het geval. De pachter zal om deze toegevoegde waarde te kunnen vorderen wel aan enkele voorwaarden moeten hebben voldaan. De belangrijkste is om de investering onder opgaaf van het investeringsbedrag tijdig aan de verpachter te melden. Een verpachter heeft een maand de tijd om in verzet te gaan. Dat betekent dat er minimaal een maand vooraf aan de (bouw) activiteiten een brief naar de verpachter moet met daarin omschreven de voorgenomen activiteiten met opgaaf van kosten.  Verzet de pachter zich niet, geeft dat de pachter het recht om tot na maximaal 3 maanden na het beëindigen van de pachtovereenkomst een vergoeding voor de investering te vorderen. Zoals al genoemd kan een verpachter zich verzetten. In dat geval kan een pachter zich wenden tot de rechter met het verzoek een machtiging af te geven.   Deze machtiging is nodig om de vergoeding te kunnen vorderen. Maar ook zal er een gang naar de Grondkamer gemaakt moeten worden om de noodzakelijke wijziging van de pachtovereenkomst te regelen.  Over de vergoeding bij beëindiging worden in de adviespraktijk veel vragen over gesteld. De wetgever geeft aan dat de vergoeding niet meer kan bedragen als het geïnvesteerde bedrag. En naar mate de pachter de ‘vruchten’ van het gebruik heeft gehad, zal de vergoeding minder zijn. De toepassing van artikel 7:350 is een mooie vorm van het kunnen investeren op een pachtbedrijf, waarbij het mogelijk is om bij onverwachte ontwikkelingen die tot beëindigen van de pachtovereenkomst kan leiden de pachter een vergoeding ontvangt voor zijn investering.